Group photo of attorneys

Umowa kupna: Podstawa transakcji

Umowa sprzedaży nieruchomości jest podstawą całej transakcji. Pośrednik nieruchomości prosi sprzedającego i kupującego o podpisanie dokumentu zwanego „umową”, „ofertą”, „przyrzeczeniem”, „ofertą kupna”, „pokwitowaniem wpłaty”, „notatką” lub szeregiem innych nazw. Jakkolwiek dokument jest nazywany, kiedy zostaje podpisany zarówno przez kupującego, jak i sprzedającego, staje się prawnie wiążący.

Pewne warunki w standardowych ofertach są korzystniejsze dla jednej ze stron. Zarówno sprzedający, jak i kupujący są prawnie zobowiązani do działania w sposób ustalony w umowie od chwili jej podpisania do finalizacji transakcji lub nawet później!

Zarówno sprzedający, jak i kupujący powinni kazać prawnikowi przejrzeć umowę przed podpisaniem. Prawnik może zaoferować poradę prawną co do umowy, celem uniknięcia kłopotów w przyszłości. Wypada w tym miejscu podkreślić, jak ważna jest umowa dokładnie odzwierciedlająca zamierzenia obydwu stron.

W niektórych częściach kraju panuje zwyczaj podpisywania umowy przez sprzedającego i kupującego zanim zobaczy ją adwokat. W takich przypadkach standardowy formularz umowy powinien zawierać następujące zdanie:

PODLEGA AKCEPTACJI PRZEZ PRAWNIKÓW OBYDWU STRON W CIĄGU ______ DNI.

Kiedy umowa zostanie podpisana, kupujący zazwyczaj musi wpłacić depozyt sprzedającemu lub jego pośrednikowi. Ten depozyt można nazwać “aktem dobrej woli” lub “wpłatą powierniczą" lub zapłatą z góry. Jeśli nie dojdzie do finalizacji transakcji o dysponowaniu wpłaconą sumą decydują warunki umowy.

Umowa sprzedaży powinna odzwierciedlać wszystkie warunki transakcji. Powinna przynajmniej zawierać, co następuje:

  1. Cenę zakupu i sposób płatności, w tym kwotę potrzebnej gotówki, planowane dofinansowanie, jego wysokość, stopa procentowa i okres spłaty hipoteki.

  2. Klauzulę dopuszczającą wystąpienie nieprzewidzianych okoliczności. Jeśli konieczne jest uzyskanie kredytu na zakup domu, powinno być to przedstawione prawnikowi kupującego. Oznacza to, że umowa może zostać prawnie unieważniona przez kupującego, jeśli nie uzyska on dofinansowania. Prawo kupującego do odstąpienia od zastosowania nieprzewidzianych okoliczności powinno być również wyraźnie nadmienione.

  3. Ewentualność sprzedaży domu i finalizacji transakcji powinno się zawrzeć w umowie, jeśli kupujący sprzedaje istniejącą nieruchomość i potrzebuje uzyskać fundusze na kupno nowej lub też jego kredytowanie zależy od dostępności funduszy ze sprzedaży. Daje to kupującemu opcję rozwiązania umowy lub odstąpienia od tej ewentualności.

  4. Ewentualność wizji lokalnej powinna zostać zgłoszona przez prawnika kupującego, jeśli kupujący życzy sobie profesjonalnej wizji lokalnej nieruchomości. Może ona zawierać sprawdzenie obecności owadów, wpływów środowiska, uwarunkowań mechanicznych i strukturalnych.

  5. Opis prawny nieruchomości (adres domowy nie wystarczy; w niektórych przypadkach konieczna może być inspekcja nieruchomości).

  6. Akt własności dostarczony przez sprzedającego, podobnie jak jego odpis, certyfikat aktu lub polisa ubezpieczeniowa dla aktu własności.

  7. Rękojmie aktu własności, w tym ograniczenia oraz inne prawa, którym może podlegać akt.

  8. Nieodwołalną datę przeniesienia własności. Kupujący powinien poprosić o zabezpieczenie w postaci stawki najmu, jeśli nieruchomość nie zostanie zwolniona do ustalonej daty. Jeśli kupujący życzy sobie przejąć własność przed finalizacją transakcji, sprzedający powinien wymagać od kupującego opłacenie najmu za ten okres.

  9. Rachunki z przydziału lokalu mieszkalnego, podatki gruntowe i podobne wydatki. W zależności od tego, czy podatki od nieruchomości opłacano z góry czy z dołu, zarówno sprzedający, jak i kupujący otrzymają w chwili finalizacji transakcji zwrot podatku od ceny zakupu. Zwyczajowe procedury podatkowe będą się różnić w zależności od lokalizacji.

  10. Stronę odpowiadającą za ryzyko pożaru lub inne niebezpieczeństwo mogące wystąpić w chwili przekazania własności. W niektórych stanach zastosowanie ma Ustawa Jednakowego Ryzyka Utraty dla Sprzedającego i Kupującego (Uniform Vendor-Purchaser Risk of Loss Act). Ustawa ta mówi o tym, że sprzedający ponosi ryzyko strat do momentu przeniesienia własności. Po przekazaniu nieruchomości lub aktu własności, ryzyko strat ciąży na kupującym.

  11. Zestawienie wyposażenia, urządzeń i sprzętów domowych, roślin otaczających nieruchomość, armatury, urządzeń klimatyzujących i innego mienia osobistego zawartego w sprzedaży.

  12. Podstawowe warunki rachunku powierniczego.

  13. Zabezpieczenie zwrotu wpłaty wstępnej, jeśli sprzedaż nie zostanie sfinalizowana (wpłata powiernicza lub depozyt wiążący).

  14. Podpisy stron.

  15. Termin wejścia umowy w życie.

Oprócz tego rodzaju warunków, umowa będzie zawierała wiele warunków natury prawniczej. Na przykład najprawdopodobniej klauzulę „terminy w niniejszej umowie mają charakter ostateczny”, co czyni wszystkie daty zawarte w umowie, w tym datę finalizacji transakcji, prawnie wiążącymi. Obie strony będą również chciały, aby umowa była wiążąca dla ich następców, dziedziców lub reprezentantów strony przeciwnej tak, aby śmierć lub brak zdolności prawnej nie unieważniła umowy. Wymienione pojęcia i wiele innych zawrze w umowie Twój adwokat.