Group photo of attorneys

Finansowanie kupna domu

Finansowanie kupna domu jest najprawdopodobniej najważniejszą transakcją finansową w życiu człowieka. Ponieważ niewiele osób ma wystarczającą iloś pieniędzy na zakup domu, większość z nich kupuje za pożyczone pieniądze. W minionych latach nastąpiło wiele zmian w sposobach finansowania zakupu nieruchomości.

Pojęcia

Na samym początku ważne jest wiedzieć i rozumieć słowa najczęściej używane do opisywania działań finansowania zakupu nieruchomości. Niektóre z tych pojęć to:

  • Weksel (Promissory Note) — Umowa pomiędzy kupującym a pożyczkodawcą, która ustala warunki i zasady, na których pieniądze zostają pożyczone i spłacane.

  • Hipoteka (Mortgage) — Zwana w niektórych regionach także „aktem powierniczym”. Hipoteka zapewnia bezpieczeństwo pożyczkodawcy przyznając mu część własności nieruchomości aż do spłacenia długu. Różne rodzaje hipotek zostaną omówione w następnym rozdziale.

  • Okres (Term) — To czas, w którym spłaca się hipotekę, zazwyczaj 15 lub 30 lat.

  • Kapitał (Principal) — Suma pożyczonych pieniędzy.

  • Stopa procentowa (Interest Rate) — Koszt pożyczenia pieniędzy, wyrażony zazwyczaj jako odsetek pożyczonej sumy, na przykład 6%.

  • Punkty (Points) — Kwota równa 1% pożyczki. Punkty nalicza pożyczkodawca, aby polepszyć swój zysk z pożyczki.

  • Niespłacenie (Default) — Brak spełnienia wszystkich warunków i zasad hipoteki. Niespłacenie daje pożyczkodawcy możliwość ubiegania się o przejęcie nieruchomości danej w zastaw pod udzieloną pożyczkę.

  • Pokrycie (Caps) — Maksymalna kwota, którą może w każdym terminie zmiany zmienić stopa procentowa liczona jako „oprocentowanie zmienne” pożyczki. Pokryciem jest również maksymalna kwota, którą stopa procentowa może zmienić przez cały okres.

  • Finalizacja transakcji lub uregulowanie rachunku (Closing or Settlement) — Zazwyczaj spotkanie stron – kupującego i sprzedającego – lub ich reprezentantów w celu dokonania transakcji, podczas którego podpisuje i wymienia się dokumenty, ustala ceny, płaci właściwym osobom za wykonane usługi oraz przenosi akt własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego.

  • Finalizacja powiernicza (Escrow Closing) — W niektórych miejscach finalizacja transakcji nie odbywa się na spotkaniu stron. Zamiast tego osoba mianowana przez strony „powiernikiem” dopełnia wszelkich formalności potrzebnych do przeprowadzenia transakcji.

Podczas kupna lub sprzedaży domu spotkasz się jeszcze z wieloma innymi pojęciami. Nie bój się poprosić o szczegółowe wyjaśnienie w każdym aspekcie Twojej transakcji. Jedną z usług, którą prawnik może zapewnić, jest wyjaśnienie tych pojęć. Również pośrednik, który pokazywał Ci domy i który ma dostęp do materiałów większości bibliotek publicznych, może służyć pomocą.

Rodzaje pożyczek

W minionych latach nastąpiła eksplozja na rynku „produktów” hipotecznych oferowanych kupującym domy. Twój prawnik może Ci je objaśnić i pomóc znaleźć najlepszy możliwy sposób sfinansowania Twojego zakupu.

Każda hipoteka zaprojektowana jest tak, aby zapewnić pewne korzyści właściwym pożyczkobiorcom. Nie każda hipoteka w równym stopniu zaspokoi Twoje potrzeby. Dlatego ważne jest, żebyś rozważył następujące rzeczy:

  • Jak długo zamierzasz ży

  • w tym domu?

  • Czy spodziewasz się znacznego wzrostu zarobków w nadchodzących latach?

  • Na jak wysoką ratę hipoteczną możesz sobie pozwoli

  • w miesiącu?

  • Jak daleko masz do emerytury?

  • Jakie masz obecnie zobowiązania finansowe i jakie zamierzasz mieć w przyszłości?

  • Jaki odsetek obecnego majątku lub zarobków zamierzasz zainwestować w dom?

Odpowiedzi na te i inne fundamentalne pytania o Tobie i Twoim stylu życia, jaki zamierzasz wieść, okażą się pomocne, kiedy będziesz wybierał hipotekę, która najlepiej sprosta Twoim oczekiwaniom.

Nawet, jeśli jest wiele wariantów, w zasadzie istnieją dwa rodzaje hipotek: o „stopie procentowej stałej” i „zmiennej”.

Hipoteki o stałej stopie procentowej (Fixed Rate Mortgages)

Jak podpowiada sama nazwa, hipoteka o stałej stopie procentowej ma niezmienną stopę procentową przez cały jej okres. Miesięczne raty hipoteczne, które będziesz płacił, są ustalane z góry według planu spłat (amortyzacji). Z końcem tego planu spłacisz cały dług, odsetki i kapitał. Ten typ hipoteki jest popularny u pożyczkobiorców, ponieważ znane są stopa oprocentowania i miesięczna rata. Pozwala to na zarządzanie własnymi finansami z większą pewnością niż przy innych rodzajach hipotek.

Mimo, że w większości przypadków płatności pozostają takie same przez cały okres spłaty pożyczki (przeważnie 15 lub 30 lat), niektóre hipoteki o stałej stopie procentowej wymagają spłacania zmiennych rat miesięcznych.

Hipoteka o stopie progresywnej (Graduated Payment Mortgages) . Podstawową cechą hipoteki o stopie progresywnej jest fakt, że miesięczne raty w pierwszych latach okresu pożyczki są mniejsze niż wymagałaby spłata długu. Niedopłaty wynikające z niższych rat dodawane są do kapitału hipoteki. Nazywa się to „amortyzacją ujemną”. Raty miesięczne wzrastają corocznie przez ustaloną liczbę lat, przeważnie siedem, według ustalonego wcześniej planu spłaty. Końcowy pułap miesięcznej raty jest nieco wyższy od poziomu, który płaciłbyś w hipotece o stałej stopie procentowej, ponieważ musisz pokryć braki lub spłatę amortyzacji ujemnej.

Hipoteka o stopie progresywnej wydaje się popularna u ludzi wierzących w to, że ich zarobki znacznie się zwiększą przez kolejne lata i którzy chcieliby jak najszybciej mieć dom na wyłączną własność.

Hipoteka o kapitale wzrostowym (Growing Equity Mortgages (GEM)) . Kolejną hipoteką o stawce stałej oferującą zmienne raty jest hipoteka o kapitale wzrostowym (GEM). Umożliwia ona raty miesięczne, które wzrastają według określonego planu. Ze względu na przyspieszone raty, całkowity koszt hipoteki jest niższy niż w przypadku hipotek o stałej lub progresywnej stopie procentowej. Okres spłaty jest też krótszy, przeciętnie 17 do 18 lat, niż w większości hipotek o równych ratach. Dopóki jednak nie spodziewasz się znacznego wzrostu zarobków, GEM będzie trudna do spłacenia z uwagi na większe raty w późnych jej latach.

GEM jest popularna u tych, którzy zbliżają się do emerytury i starają się o dofinansowanie u władz sponsorujących programy własnościowe dla kupujących nieruchomości po raz pierwszy.

Co drugi tydzień (Biweekly) . Trzeci rodzaj hipoteki o stałej stopie procentowej nie ma zmiennej raty, lecz odmienny plan spłat. W odróżnieniu od większości hipotek mających raty miesięczne, ratę płaci się do drugi tydzień. Raty te wynoszą połowę porównywalnej miesięcznej stawki. Dlatego takie raty nie są tak uciążliwe, jak spłata w trybie miesięcznym. Zasadniczą zaletą hipoteki spłacanej co drugi tydzień jest fakt, że w roku spłacisz ekwiwalent trzynastu miesięcy zamiast dwunastu. Oznacza to, że hipotekę spłacisz szybciej i że będzie Cię ona kosztowała mniej w okresie pożyczki. Zasadniczą wadą tego rodzaju hipoteki jest coroczna dodatkowa rata, co oznacza, że wydasz w ciągu roku więcej na hipotekę, niż jeślibyś płacił raty raz w miesiącu.

Zalety i wady hipotek o stałej stopie procentowej

Zasadniczą zaletą hipoteki o stałej stopie procentowej jest jej pewność. Będziesz znał wysokość rat przez cały okres hipoteki. Również we wczesnych jej latach, kiedy większość Twojej spłaty będzie przeznaczona na odsetki, otrzymasz znaczny zwrot podatku federalnego i stanowego.

Znaczną wadą hipoteki o stałej stopie procentowej jest fakt, że nie dopasowuje się ona do uwarunkowań rynku. Jeśli stopy procentowe spadną po tym, kiedy otrzymałeś hipotekę, będziesz musiał spłacać raty wyższe niż rynkowe aż do zrefinansowania hipoteki. Refinansowanie jest w zasadzie zamianą jednej hipoteki na inną i wymaga wielu spłat, których dokonałeś przy początkowym zakupie domu.

Inną wadą hipoteki o stałej stopie procentowej jest jej wyższa stopa procentowa niż w innych hipotekach o stopie zmiennej. Oznacza to, że miesięczna rata będzie wyższa niż taka w hipotece o zmiennej stopie procentowej.

Hipoteki o zmiennej stopie procentowej (Adjustable Rate Mortgages)

Kolejnym powszechnym rodzajem hipoteki jest hipoteka o zmiennej stopie procentowej. Jak mówi nazwa, stopa procentowa dopasowuje się do uwarunkowań rynkowych przez cały okres hipoteki. W pewnych ustalonych punktach, nazywanych „rocznicami”, stopa procentowa hipoteki dopasowywana jest tak, aby odzwierciedlać bieżącą sytuację na rynku. Najczęściej dokonuje się tego raz w roku. Można to jednak robić w każdej chwili: co sześć miesięcy, co trzy lata, co pięć lat. Dostosowania dokonuje się w oparciu o zmiany w wybranym wcześniej indeksie od ostatniej zmiany lub rocznicy. Termin i tym samym Twoje spłaty, mogą zwiększyć się lub zmniejszyć w oparciu o zmianę w indeksie. Wśród wybieranych indeksów najczęściej znajdują się: „koszty funduszy”, „Bony Skarbowe” i „stopa procentowa od kredytów”.

Aby ochronić Cię przed dramatycznymi zmianami w gospodarce, hipoteki o zmiennej stopie procentowej przeważnie mają „pokrycia ratalne”. Te pokrycia ograniczają zakres dostosowania Twojej stopy procentowej. Zazwyczaj pokrycia ratalne wynoszą 1% do 2% na zmianę stopy. Większość hipotek o zmiennej stopie procentowej ma takie pokrycia przez cały okres pożyczki – maksymalny wzrost lub spadek Twojej stopy w okresie kredytu. Pokrycia ratalne za cały okres przeważnie mają 5% do 6%. Jeśli hipoteka o zmiennej stopie procentowej nie zawiera pokryć ratalnych, nie powinieneś jej brać .

Jak działają pokrycia ratalne? Załóżmy, że wziąłeś hipotekę o zmiennej stopie procentowej z początkową stopą procentową wynoszącą 8%, roczne pokrycie ratalne w wysokości 2% i 6% pokrycie na cały okres pożyczki. W pierwszym terminie zmiany Twoja stopa procentowa powinna znajdować się w zakresie 6% do 10% w oparciu o zmiany Twojego indeksu. W żadnym momencie okresu pożyczki minimalna stopa procentowa nie powinna wynosić 2% lub mniej, a maksymalna 14% lub więcej, niezależnie od indeksu użytego dla Twojej hipoteki.

Zalety i wady hipotek o zmiennej stopie procentowej

Hipoteki o zmiennej stopie procentowej mają z zasady niższą początkową stopę procentową niż hipoteki o stałej stopie, ponieważ są przez cały swój okres uwiązane do ogólnych warunków gospodarczych. Znaczy to, że będzie się wobec Ciebie stawiało niższe wymagania zarobkowe i początkowe koszty będą niższe. Drugą zaletą zmiennej stopy procentowej jest to, że można ją przejąć. Znaczy to, że jeśli chcesz sprzedać dom, kupujący może w zasadzie przejąć Twoją hipotekę i oszczędzić sobie kosztów wzięcia zupełnie nowej. Może Ci to ułatwić sprzedaż domu. Również, jeśli stopy procentowe ulegną obniżeniu, podczas kiedy Ty masz hipotekę o zmiennej stopie, uzyskasz korzyści niższej stopy procentowej bez refinansowania hipoteki.

Zasadniczą wadą hipoteki o zmiennej stopie procentowej jest jej brak pewności i tym, co to może dla Ciebie oznaczać. Z taką hipoteką, podczas kiedy uzyskasz korzyści z niższych wpłat, jeśli Twój indeks spadnie, będziesz obciążony wyższymi ratami, jeśli stopa procentowa wzrośnie. Jeśli nie planujesz korzystać z danego domu przez długi czas, nie spodziewasz się wzrostu zarobków, nie planujesz refinansowania w niedalekiej przyszłości lub nie spodziewasz się uzyskania bardzo atrakcyjnej stopy procentowej, możesz uznać, że korzyści niższych rat początkowych będą skutkowały koniecznością późniejszych wysokich wpłat.

Wybór pożyczkodawcy

Po podjęciu decyzji o rodzaju hipoteki najlepiej spełniającej Twoje potrzeby, będziesz musiał wybrać pożyczkodawcę. Pożyczkodawcą może być bank, kasa oszczędnościowa, instytut kredytowy lub bankier hipoteczny. Podczas kiedy większość dokumentów hipotecznych jest do siebie podobna, znaczne różnice w kosztach i procedurach mogą pojawić się pomiędzy pożyczkodawcami. Oto kilka pytań, które powinieneś zadać każdemu pożyczkodawcy, którego bierzesz pod uwagę. Porównanie ich odpowiedzi może pomóc Ci w wyborze najlepszego.

  • Jaka jest obecna stopa procentowa dla rodzaju hipoteki, który Cię interesuje?

  • Jak długo będzie obowiązywała oferta, którą Ci przedstawiono?

  • Kiedy ta stopa procentowa będzie stała? (Czas złożenia wniosku, zobowiązanie lub zakończenie?)

  • Ile punktów potrzeba? (Jeden punkt równa się 1% sumy hipoteki, a spłaca się go na zakończenie hipoteki.)

  • Czy możesz spłacić kilka punktów mniej lub więcej, aby wpłynąć na stopę procentową hipoteki? (Ogólnie, im więcej punktów spłacisz, tym niższa stopa; im mniej, tym, jest ona wyższa.)

  • Ile wynosi opłata aplikacyjna i jakiego rodzaju usługi pokrywa? (Wyceny i sprawozdania kredytowe.)

  • Jakich innych usług będzie wymagał pożyczkodawca i ile będą kosztować? Inspekcja obecności szkodników? Ubezpieczenie aktu własności? Ubezpieczenie właściciela nieruchomości? Koszty przygotowania dokumentów? Opłata końcowa lub powiernicza?

  • Czy pożyczkodawca wymaga usług konkretnego usługodawcy, jak prawnik lub firma weryfikująca, czy możesz sam wybrać? (Często usługodawcy działający z upoważnienia pożyczkodawcy liczą sobie więcej niż inni.)

  • Czy będzie konieczne prywatne ubezpieczenie hipoteczne? (Jeśli wpłata z góry wynosi więcej niż 20% ceny zakupu nieruchomości, zazwyczaj nie jest konieczne.)

  • Czy będziesz potrzebować rachunku powierniczego na podatki i ubezpieczenie czy możesz zapłacić je samodzielnie? (Podczas kiedy większość pożyczkodawców będzie żądała rachunku powierniczego, aby upewnić się, że zostaną zapłacone, dla Ciebie mniej kosztowne będzie samodzielne opłacenie własnych zobowiązań.)

  • Jak długo zajmie pożyczkodawcy rozpatrzenie Twojego wniosku?

  • Czy pożyczkodawca godząc się na Twój wniosek udzieli bezwarunkowego zobowiązania kredytowego?

  • Po rozpatrzeniu wniosku, jak długo trzeba będzie czekać na pożyczkę?

Wybierając pożyczkodawcę możesz poprosić prawnika lub pośrednika o rekomendację. Możesz też przejrzeć anonse reklamowe w części nieruchomości lokalnej gazety, lub przez internet. Zanim podejmiesz decyzję, możesz ewentualnie porównać rodzaje i koszty hipotek u czterech lub pięciu różnych pożyczkodawców.

Jak wysoką pożyczkę możesz uzyskać?

Zarówno Ty, jak i pożyczkodawca będziecie chcieli upewnić się, że będzie Cię stać na pożyczkę. Aby to ustalić, większość pożyczkodawców posługuje się jednym z dwóch wskaźników. Pierwszy nazywa się „wskaźnikiem całkowitego obciążenia dochodów zobowiązaniami” ("total debt ratio" (TDR)). Ustala on związek pomiędzy Twoimi zarobkami a długami, takimi jak pożyczki, bilanse kart kredytowych i kredyty studenckie. Mimo, że istnieją pewne różnice w dopuszczalnych granicach, większość pożyczkodawców nie pozwoli Ci na TDR wyższy niż 38% (razem z Twoimi spłatami hipotecznymi). Na przykład oznaczałoby to, że jeśli zarobki Twojej rodziny wyniosły 50 tysięcy dolarów, całkowita suma spłat długów nie może w tym samym roku wynieść 19 tysięcy dolarów.

Drugi wskaźnik nazywa się „wskaźnikiem zadłużenia nieruchomości”. Oblicza się go porównując zarobki Twojej rodziny do rat hipotecznych (kapitału i odsetek), podatków od nieruchomości i ubezpieczenia właściciela. Większość pożyczkodawców nie zgadza się na pożyczki, jeśli sumy spłat przekroczą 32% przychodów Twojej rodziny.

Wskazane jest mieć przynajmniej jakieś pojęcie o tym, jak wysoką pożyczkę chce się uzyskać. Większość pośredników nieruchomości i wielu pożyczkodawców chętnie dokona za darmo „wstępnej oceny” Twojej osoby w aspekcie hipoteki. Znaczy to, że przeliczą to, na co ich zdaniem będzie Cię stać. Upewnij się, że nie weźmiesz na siebie żadnych zobowiązań z tytułu oceny wstępnej. Być może będziesz chciał poddać się ocenie wstępnej przez kilku pośredników lub pożyczkodawców, aby przekonać się, że stać Cię na nieruchomości, które Cię interesują.

Ważne jest pamiętać, że maksymalna suma hipoteki, którą otrzymasz, będzie zależeć od rodzaju hipoteki (stała kontra zmienna stopa procentowa) oraz jej warunków (kwota zapłacona z góry, termin spłaty hipoteki oraz zakres hipoteki).

Decydując się na sposób finansowania zakupu domu musisz dobrze przemyśleć, jak Twój styl życia i plany współgrają z każdym rodzajem hipoteki dostępnej w Twoim regionie. Nie każda hipoteka jest dobra dla każdego. Twój prawnik może pomóc Ci rozważyć alternatywy i doradzi, jak rozumieć warunki umowy. Pośrednik, który pokazywał Ci domy, również może Ci powiedzieć, którzy pożyczkodawcy są najbardziej aktywni w Twoim regionie.