Group photo of attorneys

Akt własności (Title)

W większości regionów w kraju, żaden pojedynczy dokument sam nie stanowi „aktu” własności nieruchomości. Odstępstwami od tych reguł są obszary, które mają systemy “Torrens” (system, w którym władze stanowe mają w posiadaniu całą ziemię i dokumenty własności. Jako akt własności służy rodzaj zaświadczenia o posiadaniu ziemi) lub “rejestrację aktów własności”. Nieruchomość składa się z powierzchni gruntu, minerałów, upraw, stałego wyposażenia oraz przestrzeni powietrznej. Każdą z tych różnorodnych składowych nieruchomości można jednocześnie posiadać, dzierżawić lub mogą one podlegać roszczeniom lub zastawowi. W wyniku tego „akt” składa się z prawa własności oraz prawa do jej użytkowania.

Jeśli zamierzasz kupić dom, upewnij się, że będziesz miał tych praw jak najwięcej. Twój prawnik pomoże Ci osiągnąć ten cel. Regulacje rządowe w formie planów zagospodarowania przestrzennego lub ustaw o zajmowaniu i użytkowaniu ograniczają swobodę użytkowania przez Ciebie nieruchomości. Mogą również istnieć restrykcyjne umowy dalszej parcelacji zabraniające użytkowania nieruchomości w określony sposób, nawet, jeśli plan zagospodarowania na to zezwala.

Na niektórych obszarach Twój prawnik sprawdzi „odpis” aktu własności i wystawi wtedy „opinię” mówiącą o tym, co w nim odkrył. Odpis jest zestawieniem wszystkich aktów notarialnych, hipotek i innych rzeczy mających wpływ na akt własności nieruchomości. Sprawdzając odpis prawnik może ustalić, komu przysługuje prawo własności do nieruchomości i czy inne osoby oraz instytucje mają w niej jakiś udział lub wnoszą roszczenia. Jeśli opinia prawnika jest dobra, a później stracisz prawo własności do nieruchomości lub musisz pokryć czyjeś roszczenia, odszkodowanie będziesz mógł otrzymać jedynie od prawnika, jeśli jego kontrola została przeprowadzona w sposób niedbały. Istnieje przynajmniej pięćdziesiąt różnych wad aktów własności znanych jako “wady ukryte”, których prawnik może nie wykryć czytając odpis aktu. Jeśli jeden z nich będzie dla Ciebie przyczyną strat, Twój prawnik nie będzie za nie przed Tobą odpowiedzialny.

Ubezpieczenie aktu własności

Z tej przyczyny w niektórych częściach kraju powszechne stało się ubezpieczenie aktu własności. Towarzystwo ubezpieczeniowe sprawdzi akta urzędowe oraz sam akt własności. Następnie wystawi kupującemu polisę ubezpieczeniową. Ta polisa zapewnia kupującemu odszkodowanie za wszelkie straty, które mógłby ponieść z powodu wad aktu własności. Jeśli towarzystwo ubezpieczeniowe odkryje wady w akcie, zostaną one wyłączone z zakresu ubezpieczenia. Inne wady aktu własności również zostają wykluczone w standardowej polisie.

Z tej przyczyny, nawet w tych obszarach kraju, gdzie możesz dostać polisę ubezpieczeniową, będziesz potrzebował porady prawnika. On sprawdzi polisę i wytłumaczy Ci powagę każdej wady, którą znajdzie towarzystwo ubezpieczeniowe. Prawnik może Ci również poradzić, które rodzaje wad mogą zostać wykluczone ze standardowej polisy.

Zasadniczo istnieją dwa rodzaje towarzystw ubezpieczeniowych: „komercyjne” i „o ustroju adwokatury”.

  • Towarzystwa komercyjne wystawiają polisy przez biura zrzeszone w firmie lub przez agentów. Ci agenci mogą być spółkami-córkami, niezależnymi firmami lub prawnikami.
  • Towarzystwa o ustroju adwokatury są w całości własnością prawników, którzy wystawiają polisy ubezpieczeniowe dla aktów własności. Firmy te są z założenia skore do współpracy. Ich głównym celem jest pomoc swoim prawnikom tak, aby lepiej obsługiwali klientów w sprawie nieruchomości.

Kupujący i sprzedający nieruchomości powinni sprawdzić, jakiego rodzaju usługi ubezpieczeniowe są dostępne oraz porównać ich koszty.

Uniknij tego błędu

Jeśli zakup domu jest finansowany przez pożyczkodawcę, ten ostatni zazwyczaj będzie wymagał dowodów na dobry akt własności. Nie popełnij błędu i nie myśl, że nie potrzebujesz ochrony aktu własności, ponieważ pożyczkodawca niezależnie od Ciebie wykupił ochronę do swoich własnych celów. Opinia prawnika, pożyczkodawcy lub polisa ubezpieczeniowa aktu własności wystawiona na pożyczkodawcę nie chroni Ciebie jako kupującego. Nalegaj na otrzymanie własnej opinii prawnika lub własnej polisy ubezpieczeniowej.

Kiedy kupują dwie osoby lub więcej

Jako nabywca nieruchomości powinieneś skonsultować się z prawnikiem, aby podjąć decyzję, w jakiej formie ustalić akt własności nowego domu. Kiedy kupują dwie osoby lub więcej, rozważania nad aktem własności stają się niezwykle istotne. Możliwymi opcjami wyboru są „właściciele w części ułamkowej”, „współwłaściciele” oraz „wspólnota majątkowa”.

Właściciele w części ułamkowej (Tenants in Common). Jeśli będziesz chciał przejąć własność jako właściciel w części ułamkowej, każda osoba posiada “niepodzielny odłam” całości nieruchomości. Tych części można się zrzec i, w przypadku śmierci właściciela, zostaną przeniesione na jego spadkobierców, jeśli nie pozostawił on testamentu lub beneficjentów wyszczególnionych w testamencie.

Współwłaściciele (Joint Tenancy). Małżeństwa mogą być w szczególności zainteresowani opcją współwłasności. Oznacza to, że każdy staje się posiadaczem niepodzielnej części udziału w nieruchomości, której każdy może się zrzec w czasie swojego życia. Kiedy jednak umiera jedno z dwojga małżonków, jego część wedle prawa przechodzi we władanie żyjącego małżonka. Współwłasność nie uprawnia spadkobierców (wymienionych w testamencie) do dochodzenia roszczeń wobec nieruchomości.

Wspólnota majątkowa (Tenancy by the Entirety). W niektórych stanach możliwa jest również wspólnota majątkowa, która działa jak współwłasność, lecz wymaga, aby współwłaściciele byli małżeństwem.

W innych stanach praktykuje się inne rodzaje “wspólnoty majątkowej”, w których stosuje się inne reguły wobec małżonków.

Tylko Twój prawnik może doradzić Ci w kwestii następstw wyboru różnych rodzajów aktów własności. Adwokat jest z racji wykonywanego zawodu zobowiązany chronić Ciebie, klienta, dowiedzieć się, co dokładnie możesz dostać, do czego jesteś uprawniony i co możesz zatrzymać, co prawnie do Ciebie należy.

Niektórzy prawnicy mogą uczestniczyć w transakcji zakupu nieruchomości, a także mogą reprezentować sprzedającego, pośrednika lub pożyczkodawcę. Prawnik występujący w imieniu którejś z tych stron, nawet, jeśli jego honorarium pokrywa kupujący, nie jest adwokatem tego ostatniego. Wyłącznie Twój prawnik jest odpowiedzialny za Twoje interesy.